Immobilienwörterbuch
Wissenswertes rund um Ihre Immobilie A-Z

ALTBAU

Laut dem österreichischen Mietrechtsgesetz gelten Gebäude, deren Baubewilligung vor dem 30. Juni 1953 erteilt wurden, als Altbau.

ALLEINVERMITTLER

ANBOT

Ein Anbot ist eine verbindliche Zusage des Interessenten eine Immobilie zu bestimmten Bedingungen und zu einem bestimmten Preis zu mieten oder zu kaufen. Mit Annahme durch den Verkäufer kommt ein rechtswirksamer Vertrag zustande und der Käufer ist verpflichtet, die Immobilie zu den im Kaufangebot genannten Konditionen zu erwerben und den Kaufpreis zu bezahlen.

ANMERKUNG EINER RANGORDNUNG

Die Anmerkung der Rangordnung dient der Sicherung des bücherlichen Ranges für eine beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung während der Dauer eines Jahres ab dem Tage der Bewilligung des Antrages. Das Gericht stellt einen Rangordnungsbeschluss in einfacher Ausfertigung aus.

BAUBEWILLIGUNG

Eine Baubewilligung benötigt man in Österreich um einen Bau oder Umbau beginnen zu dürfen. Sie wird von der Baupolizei oder Gemeinde nach der Bauverhandlung erteilt.

BAUKLASSE

Der Begriff Bauklasse nach österreichischem Recht ist eine Regelung für die Errichtung von Gebäuden auf Grundstücken und beschreibt die maximal erlaubte Bauhöhe. Der jeweilige Bebauungsplan ist Teil des örtlichen Flächenwidmungsplans

BIETERVERFAHREN

Bei Immobilien, die aufgrund Ihrer Besonderheit eine Vielzahl von Interessenten anziehen ist es sinnvoll, ein sogenanntes Bieterverfahren durchzuführen. Es geben im Idealfall mehrere Interessenten binnen einer bestimmten Frist ein schriftliches Angebot ab. Der Verkäufer entscheidet, welches der vorliegenden Angebote er annimmt. Dieses muss nicht immer das Höchste sein, manchmal bekommt auch ein niedrigeres Angebot ohne Vorbehalt den Vorzug gegenüber einem Höheren mit Finanzierungsvorbehalt. Im Gegensatz zu einer Versteigerung ist der Verkäufer aber nicht verpflichtet, ein Angebot anzunehmen.

BELASTUNGS- UND VERÄUSSERUNGSVERBOT

Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot (BVV) stellt sicher, dass über eine Liegenschaft nur nach vorheriger Zustimmung durch den Verbotsberechtigten verfügt werden darf. Es hindert sohin den Eigentümer daran, die Liegenschaft ohne Zustimmung des Verbotsberechtigten zu verkaufen oder zu belasten.

BENÜTZUNGSBEWILLIGUNG

Damit Sie Ihr Haus auch nutzen und bewohnen dürfen, müssen Sie zuvor bei Ihrer Gemeinde um eine Benützungsbewilligung ansuchen. Durch die Erteilung der Benützungsbewilligung wird seitens der Behörde festgestellt, ob Ihr Bauvorhaben vorschriftsmäßig ausgeführt worden ist und folglich benützt werden darf,

BESTANDVERTRAG

Unter Bestandverträgen versteht man Miet- oder Pachtverträge. Bestandverträge über unbewegliche Sachen (Wohnungen/Geschäftsräume) können auch in das Grundbuch eingetragen werden.

BETRIEBSKOSTEN

Betriebskosten sind Kosten, die der Eigentümerin/dem Eigentümer durch das Eigentum an einem Gebäude, einer Wohnung oder einem Grundstück durch deren bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (z.B. Kosten für Wasser, Müllabfuhr, Rauchfangkehrung, Hausverwaltung). Diese Kosten sind der Eigentümerin/dem Eigentümer von der Mieterin/dem Mieter zu erstatten. Die Abrechnung der Betriebskosten einer gemieteten Immobilie muss dem Mieter bis spätestens 30. Juni des folgenden Jahres vom Vermieter oder der Hausverwaltung vorgelegt werden. Welche Kosten in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen werden dürfen, ist gesetzlich festgelegt.

DARLEHEN

Bei einem Darlehensvertrag erhält eine Person verbrauchbare Sachen (z.B. Geld) zur freien Verfügung überlassen und verpflichtet sich, nach vereinbarter Zeit die gleiche Menge dieser Sachen zurückzugeben – auch Art und Qualität der Sache müssen gleich sein. Es können Zinsen vereinbart werden.

DIENSTBARKEIT (SERVITUT)

Dienstbarkeiten oder Servituten sind laut österreichischem Sachenrecht beschränkte dingliche Nutzungsrechte an fremden Sachen, deren Eigentümer verpflichtet ist, etwas zu dulden oder zu unterlassen.  (Wegerecht, Wohnrecht, Fruchgenussrecht, ect.)

DINGLICHES RECHT

Als dingliches Recht bezeichnet man ein Recht, das eine unmittelbare Herrschaft über eine Sache gewährt und gegenüber jeder/jedem wirksam ist (z.B. Eigentum, Pfandrecht, Baurecht, Dienstbarkeiten).

EIGENMITTEL

Zu den Eigenmitteln zählen etwa Ansparleistungen bei Bausparverträgen, darüber hinaus sämtliche Guthaben auf Sparbüchern, Wertpapiere, Goldmünzen bzw. Immobilienbesitz. Finanzielle Hilfe von Eltern und Verwandten und Ihr Barkapital sind ebenfalls Eigenmittel.

EIGENTUM

In der österreichischen Rechtswissenschaft ist Eigentum das gegenüber jedermann durchsetzbare Herrschaftsrecht einer Person über eine Sache. Der Eigentümer hat das alleinige Recht, mit der Sache nach Belieben zu schalten und zu walten und jeden Dritten davon auszuschließen (§ 354 ABGB). Eigentümer einer Liegenschaft ist in der Regel derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Außnahme ist der außerbücherliche Eigentümer, der noch nciht im grundbücherlich vermerkt ist (z.B. Erbe nach der Einantwortung oder der Höchstbieter nach dem Zuschlag eine Zwangsversteigerung).

EIGENTUMSWOHNUNG

Wohnungseigentum ist das der dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, eine selbstständige Wohnung, eine sonstige selbstständige Räumlichkeit oder einen Kfz -Abstellplatz ausschließlich zu nutzen und hierüber allein zu verfügen.

EINANTWORTUNG

Es sieht einen eigenen hoheitlichen Akt nach Abschluss des Verlassenschaftsverfahrens vor, durch den der Erbe nach Abgabe einer Erbantrittserklärung Eigentum an den Vermögenswerten des Nachlasses erwirbt.

EINREICHPLAN

Der Einreichplan (Maßstab 1:200 oder 1:500) beinhaltet unter anderem den Nachweis des Grundeigentums und Nutzungsrechtes, sämtliche Lagepläne, Grundrisse, Schnitte und Ansichten. Die Baubeschreibung – ebenfalls in dreifacher Ausführung – umfasst die Grundgröße, die Nutzfläche, Bauausführung und den Verwendungszweck.

EINTRAGUNGSARTEN IM GRUNDBUCH

Das Grundbuchsgesetz kennt vier Arten von Eintragungen: Einverleibung bzw. Löschung, Vormerkung, Anmerkung, Ersichtlichmachung

Die Einverleibung (Eintragung) dient dem unbedingten Rechtserwerb bzw. Rechtsverlust, d.h. ein bestimmtes Recht geht ohne weitere Bedingungen auf eine Person über. Einverleibt wird z.B. das Eigentumsrecht, ein Pfandrecht, eine Dienstbarkeit (Servitut). Auch die Löschung z.B. eines Pfandrechts oder einer Dienstbarkeit (Servitut) ist eine Einverleibung.

Die Vormerkung im Grundbuch dient dem bedingten Rechtserwerb oder Rechtsverlust, d.h. diese Eintragung bewirkt nur nach Erfüllung bestimmter Bedingungen die Erwerbung, Übertragung, Beschränkung oder das Erlöschen bücherlicher Rechte. Die Vormerkung erfolgt z.B., wenn die zur Eintragung erforderlichen Urkunden noch nicht allen Erfordernissen entsprechen oder die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes über die Bezahlung der Grunderwerbssteuer nicht vorliegt. Auch die Löschung eines bedingten Rechtserwerbs ist eine Vormerkung.

Die Anmerkung der Rangordnung dient der Sicherung des bücherlichen Ranges für eine beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung während der Dauer eines Jahres ab dem Tage der Bewilligung des Antrages. Das Gericht stellt einen Rangordnungsbeschluss in einfacher Ausfertigung aus. Wer diesen in Händen hat ist gegen Verfügungen der (noch) Liegenschaftseigentümerin/des (noch) Liegenschaftseigentümers abgesichert, sofern sie/er innerhalb der Wirkungsfrist der Rangordnung ihr/sein Recht eintragen lässt.

Die Ersichtlichmachung dient der Anzeige von rechtserheblichen Umständen.
Insbesondere folgende Umstände gelten als rechterheblich:

Berechtigungen aus Grunddienstbarkeiten, die mit der Liegenschaft verbunden sind Öffentlich-rechtliche Beschränkungen (z.B. Gefahrenzonen)
Bauplatzeigenschaft eines Grundstückes

Die Wörter Ersichtlichmachung, Anmerkung und Einverleibung kommen im EDV-Grundbuch nicht mehr vor, diese Eintragungsarten sind nur mehr für die Antragsstellung relevant.

ENERGIEAUSWEIS

Bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Verkauf von Gebäuden oder Nutzungsobjekten (also von Häusern, Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten) muss ein Energieausweis vorgelegt und ausgehändigt werden. Die Pflicht trifft den Verkäufer bzw. den Vermieter oder Verpächter.

Die Informationspflicht über den energietechnischen Zustand des Gebäudes gilt grundsätzlich bereits in Immobilieninseraten.

Die Ausweisvorlage bzw. die unterlassene Vorlage oder Aushändigung eines Energieausweises hat gewährleistungs- und schadenersatzrechtliche Folgen. Bei Verstoß gegen die Pflichten gibt es außerdem Verwaltungsstrafbestimmungen. Der Energieausweis ist ab Ausstellung 10 Jahre gültig.

FLÄCHENWIDMUNGS- UND BEBAUUNGSPLAN

Ein Flächenwidmungsplan umfasst die Gemeindeplanung für das gesamte Gemeindegebiet und wird auf Basis des Katasterplanes erstellt. Er ordnet jedem Grundstück eine bestimmte Widmung zu, die festlegt, wie das Grundstück genutzt werden kann (Bauland, Grünland/Freiland, Verkehrsfläche, andere Spezifizierungen).

Ein Bebauungsplan regelt die Art und Weise der möglichen Bebauung von parzellierten Grundstücken und die Nutzung der in diesem Zusammenhang stehenden von einer Bebauung frei zu haltenden Flächen.

Der Bebauungsplan basiert auf dem Flächenwidmungsplan und ergeht als Verordnung der Gemeinde. In diesem wird festgelegt, wie jedes Grundstück im Bauland und teilweise darüber hinaus, bebaut werden darf. Insbesondere werden die zulässigen Bauweisen, Bauhöhen und Baulinien sowie Verlauf und Breite der Verkehrsflächen festgeschrieben.

FRUCHTGENUSSRECHT

Das Fruchtgenussrecht an einer Immobilie bedeutet das Recht, diese Wohnung entweder selbst zu benützen oder sie zu vermieten. Als Fruchtnießer ist man verpflichtet, das Fruchtgenussobjekt auf eigene Kosten instand zu halten. Dafür erhält man alle Erträgnisse aus dem Fruchtgenussobjekt.

GARÇONNIÈRE - JUNGGESELLENBUDE (DEUTSCH)

Eine Garçonnière ist eine Einzimmerwohnung. Der Begriff ist vor allem in Österreich gebräuchlich. Eine Garçonnière hat üblicherweise ein Zimmer und einen kleinen Vorraum mit Küche und Sanitäranlagen, in Inseraten auch als „Zimmer/Küche“ bezeichnet.

GAUBE (DACHGAUPE)

Eine Dachgaube, kurz Gaube, vereinzelt auch Dachgaupe ist ein Dachaufbau im geneigten Dach eines Gebäudes das den senkrechten Einbau eines Fensters zulässt. Die Dachgaube dient zur Belichtung und Belüftung.

GRUNDBUCH

Das Grundbuch ist ein öffentliches Buch, in das jeder kostenpflichtig Einsicht nehmen kann. Es wird von jenem Bezirksgericht geführt, in dessen Sprengel sich die Immobilie befindet. Da das Grundbuch seit 2006 digital geführt ist, ist es in den meisten Fällen so, dass man nicht mehr persönlich zu Gericht gehen muss um Einsicht zu nehmen, sondern den Grundbuchauszug online abrufen kann. Im Grundbuch sehen Sie, wer Eigentümer einer Liegenschaft ist, welche Lasten oder Verpflichtungen an einer Immobilie haften und vieles mehr. In der dazugehörigen Urkundensammlung sind Kaufverträge, Wohnungseigentumsverträge und ähnliches einsehbar.

Das Grundbuch gleider sich wie folgt: KOPF: Katastralgemeinde, EZ, zuständiges Gericht; AUFSCHRIFT: Mit der letzten Tagebuchzahl (TZ), Plombe, Hinweis auf Wohnungseigentum, Baurecht oder öffentl. Gut; A1- UND A2-BLATT: = Gutsbestandsblatt: enthält alle, zu dieser Einlage gehörenden GST (Fläche, Benützungsart, "G" Grenzkataster = vermessen) sowie öffentlich rechtliche Beschränkungen und Lasten (z.B.: Denkmalschutz, Naturschutz, Hinweis auf Eiteignung, ect.); B-BLATT= Eigentumsblatt: enthält Information über Eigentümer und Eigentumsverhältnisse, sowie Eigentumsbeschränkunge (z.B.: Minderjährigkeit oder Sachwalterschaft); C-BLATT= Lastenblatt: enthält Information über Belastungen der Liegenschaft ( z.B. Hypotheke, Vor- und Wiederkaufsrechte und Belastungs- und Veräußerungsverbote, Fruchgenussrecht, ect.)

GRUNDERWERBSSTEUER (GrESt)

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine (Rechts-)Verkehrsteuer und erfasst den Erwerb von inländischen Grundstücken. Die Steuerschuld entsteht bereits mit dem Zustandekommen des Verpflichtungsgeschäfts (z.B.: Kaufvertrag, Erbschaft, Schenkung, ect.). Auf die Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch kommt es nicht an.

Was zählt zur GrESt: Gund und Boden, Gebäude samt Zuwachs (z.B.: Pflanzen und Tiere) und Zugehör (z.B.: Hotelinventar) und Baurechte und Superädifikate.

Bemessungsgrundlage: Wert der Gegenleistung zzgl. den mitübernommen Verpflichtungen (z.B.: Schulden, Fruchtgenussrecht, ect.); Grundstückswert bei Fehlen einer Gegenleistung: bei unentgeltlichen Erwerb (z.B.: Erbschaft oder Schenkung) und bei entgeltlichen Erwerb innerhalb der Familie; Einheitwert bei Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken

Tipp: Wenn man das Haus auf den Kopf stellt, gehört alles, was NICHT herausfällt zur Bemessungsgrundlage.

Wie hoch ist die GrESt: 3,5% der Bemessungsgrundlage; bei unentgeltlichem Erwerb oder Erwerb im Familienverband gilt der Stufentarif: 0,5% bis 250.000€, 2% von 250.000€ bis 400.000€ und darüber 3,5%

GRUNDSTEUER

Die Grundsteuer ist eine Sachsteuer auf inländischen Grundbesitz. Sie wird aufgrund bundesgesetzlicher Regelung (Grundsteuergesetz) von den Gemeinden eingehoben, denen der Ertrag dieser Steuer auch zur Gänze zukommt.

Bemessungsbasis ist der vom Finanzamt Österreich festgestellte Grundsteuermessbetrag. Dieser wird aus dem Einheitswert des jeweiligen Grundbesitzes (wirtschaftliche Einheit) nach den Bestimmungen der §§ 18 und 19 des Grundsteuergesetzes errechnet.

In einigen Bundesländern können auf Grund von Landesgesetzen zeitliche begrenzte (max. 20 Jahre) Grundsteuerbefreiungen insbesonders für neu geschaffene (geförderte) Wohnobjekte von den Gemeinden gewährt werden.

HAUSVERWALTUNG

Eine Hausverwaltung beschäftigt sich im Bereich der Immobilienwirtschaft mit der Verwaltung von vermieteten Wohnhäusern, Wohnanlagen, Eigentumswohnungen und Gewerbeobjekten. Unter „Hausverwalter“ versteht man eine selbständige Person, welche eigene oder fremde Häuser und Wohnungen verwaltet.

Aufgaben (die wichtigsten im Überblick): Instandhaltung und Sanierung des Gebäudes und der Außenanlagen. Kalkulation und Abrechnung von Betriebs- und Energiekosten. Informationspflicht und Einsehbarkeit über Maßnahmen und deren Kosten. Organisation von Eigentümerversammlungen.

Die Aufgaben einer Hausverwaltung sind nicht variabel, sondern gesetzlich im österreichischen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert.

Die Aufgaben sind bei Mietwohnungen prinzipiell dieselben wie bei Wohnungseigentum. ACHTUNG! Instandhaltungkosten, wie z.B. Sanierungsarbeiten, dürfen NICHT auf die Mieter übertragen werden.

HYPOTHEK

Im Rahmen der Finanzierung von Immobilien wird in der Regel vereinbart, dass die zu erwerbende Liegenschaft oder Eigentumswohnung als Pfand für die Kreditrückzahlung bestellt wird. Die Pfandbestellung wird im Grundbuch eingetragen (Hypothek). Bei Zahlungsverzug kann die Kreditgeberin/der Kreditgeber die Kreditforderung durch den Erlös aus der Versteigerung der Immobilie begleichen. Hypothekarkredite für die Wohnraumschaffung haben in der Regel eine lange Laufzeit (15 bis 30 Jahre).

Im Grundbuch muss die Hypothek mit dem genauen Betrag eingetragen werden. Die Einverleibung wird im Lastenblatt (C-Blatt) des Grundbuchs vorgenommen. Bei den im Grundbuch eingetragenen Lasten ist die Rangordnung entscheidend. Eine Forderung, die an zweiter Stelle steht, erhält im Falle einer Versteigerung erst dann eine Zahlung, wenn die im ersten Rang stehende Forderung beglichen ist. Manche Kreditinstitute, wie z.B. die Bausparkassen, bestehen daher darauf, Hypotheken im ersten Rang einzutragen.

Hypothekarkredite sind hinsichtlich ihrer Verzinsung in der Regel wesentlich günstiger als Kredite, die nicht im Grundbuch sichergestellt sind. Andererseits entstehen zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kreditvertrags zusätzliche Kosten für die Beglaubigung und die Grundbuchseintragung sowie eventuell auch für die Errichtung der Pfandbestellungsurkunde. Daher entsteht erst bei einer längeren Laufzeit eine Kostenersparnis.

IMMOBILIENFINANZIERUNG

Eine Immobilienfinanzierung stellt eine streng verwendungszweckorientierte Finanzierung für eine Immobilie dar. Sie ist ein wesentlicher Bestandteil für die Errichtung, den Erwerb oder die Sanierung von Bauwerken.

INVESTITIONSABLÖSE

Investitionsablöse bezeichnet im österreichischen Mietvertragsrecht eine Ablösesumme für eine wesentliche Verbesserung der Mietwohnung, die der Hauptmieter in den letzten zwanzig Jahren vor der Beendigung des Mietverhältnisses gemacht hat und die über seine Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind.

Die berechtigte Investitionsablöse ist in § 10 Mietrechtsgesetz (MRG) geregelt und stellt eine Ausnahme von dem grundsätzlich geltenden Ablöseverbot (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 MRG) dar.

In den meisten Fällen sind Genossenschaftswohnungen vom Thema „Investitionsablöse“ betroffen. Für den Investitionsersatz enthält § 20 Abs. 5 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) eine dem § 10 MRG entsprechende Regelung.

Gestattet eine gemeinnützige Bauvereinigung (GBV) dem Vormieter, mit dem zukünftigen Mieter Ablöseverhandlungen zu führen, so dürfen beide Verhandlungspartner eine Ablöse für Investitionen oder Möbel vereinbaren. Verpflichtend ist die Vereinbarung jedoch nicht. Zudem ist die Vereinbarung nur dann zulässig, wenn die vereinbarte Summe den tatsächlichen Leistungen entspricht. Für einen schönen Ausblick darf selbstverständlich keine Ablöse verlangt werden.

Werden die gesetzlichen Rahmenbedingungen nicht eingehalten, spricht der Volksmund von einer "schwarzen Ablöse". Über eine Schlichtungsstelle kann die Rückzahlung eingefordert werden.

IMMOBILIENERTRAGSTEUER (ImmoESt)

Prinzipiell unterliegt der Verkauf einer Immobilie NICHT der Steuer. Das bedeutet, der Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung erhöht nicht Ihre Bemessungsgrundlage für die Einkommenssteuer oder für die Lohnsteuer. Ein sogenannter Spekulationsgewinn wird aber sehr wohl versteuert.

Nämlich mit 4,2% der beim Verkauf erzielten Gesamtsumme, wenn der letzte entgeltliche Verkauf vor dem 31.3.2002 stattgefunden hat oder mit 30% vom Gewinn (also der Differenz zwischen der Summe, die Sie beim Kauf gezahlt haben und dem Preis, den Sie beim Verkauf erzielen), wenn der letzte entgeltliche Verkauf NACH dem 31.3.2002 war. Umwidmung Grundstück: Fand der letzte Kauf vor dem 1. April 2002 statt und es hat nach dem 1. Jänner 1988 eine Umwidmung des Grundstücks stattgefunden, dann beträgt die Steuer 18% vom Verkaufserlös.

Ausnahmen gibt es aber! Wenn Ihre Immobilie entweder 2 Jahre von Anschaffung bis Verkauf oder in den letzten zehn Jahren zumindest fünf Jahre durchgehend Ihr Hauptwohnsitz war, oder das Gebäude "selbst gebaut wurde" (Bauherreneigenschaft - Herstellerbefreiung) wurde, schenkt Ihnen der Gesetzgeber diese Abgabe. Das Grundstück selbst ist bei der Herstellerbefreiung nicht befreit.

Vom zu versteuernde Betrag können Herstellungs- uns Instandsetzungskosten (z.B.: Dachsanierung, Zubau, ect.) sowie die beim Kauf entstanden Kosten (z.B.: Vertragserreichtung, Maklerkosten, GreSt) gegengerechnet werden und veringern somit die ImmoESt.

Die Berechnung bzw. Einhebung/Abfuhr der Einkommensteuer für Grundstücksveräußerungen im privaten Bereich erfolgt wie im Grunderwerbsteuergesetz grundsätzlich durch NotarInnen oder RechtsanwältInnen.

KATEGORIEMIETZINS

Mit dem Kategoriewertzins findet eine Einteilung von Altbauwohnungen (NUR! in Mietverträgen die vor dem 01. März 1994 abgeschlossen wurden) in die Kategorien A, B, C und D brauchbar und D unbrauchbar statt. Diese Einteilung ist nicht nur für die Definition der notwendigen Ausstattung wichtig, sondern auch für die Festlegung der Miete.

Gültig seit 1.4.2022

A € 3,80
B € 2,85
C € 1,90
D brauchbar 1,90
D unbrauchbar 0,95

KAUFANBOT

Der Käufer ist gefunden, nun muss die Kaufabsicht noch schriftlich fixiert werden. Dies geschieht mittels einem schriftlichen, verbindlichen Kaufanbot. Wichtig ist eine zeitliche Befristung ins Kaufanbot zu schreiben, denn ist keine Befristung im Angebot angeführt, ist der potentielle Kaufinteressent gebunden bis der Verkäufer eine Rückmeldung gibt. Das könnte ihm behindern, falls er in der Zwischenzeit eine andere Immobilie kaufen möchte. Grundsätzlich sollte das Kaufanbot eine Objektbeschreibung mit Adresse, den Kaufpreis, die persönlichen Daten von Käufer sowie eine Befristung, eine Übergabezeit evtl. Nebenabsprachen bezüglich des verbleibenden Inventars oder noch durchzuführende Reparatur- und Sanierungsarbeiten enthalten. Wird das Kaufanbot vom Verkäufer innerhalb der geltenden Frist angenommen, kommt der Vertrag rechtlich verbindlich zustande.

Vorrausseztung für den Rücktritt vom Immobiliengeschäft:

Es ist ein unentgeltliches Rücktrittsrecht vertraglich vereinbart.

Es sind sogenannte „aufschiebende Bedingungen“ vertraglich vereinbart (z.B.: der Käufer erhält die Finanzierung nicht, Umwidmung in Bauland)

Das gesetzlich vorgeschriebene Rücktrittsrecht greift: Hiervon gibt es mehrere Rechte zu verschiedenen Fällen – im Konsumentenschutzgesetz (KSchG), dem Allgemeinen Bürgerlichem Gesetzbuch (ABGB) und dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG):

„Haustürgeschäft“: Kaufanbot am Tag der Erstbesichtigung unterzeichnet (§ 30a KSchG)
Rücktritt wegen Nichteintritt einer wesentlichen Bedingung (§ 3a KSchG)

KAUTION

Bei Mietverträgen ist eine Kaution (z.B.: Barbetrag oder Sparbuch) eine Sicherheitsleistung des Mieters - für den Vermieter - um evtl.  Mietzinsrückständen abzudecken oder nach Beendigung des Mietverhältnisses für die Sanierung von Beschädigungen an der Immobilie.

Das Gesetz sieht KEINE Höchstgrenze für die Kaution vor.

Ihre Höhe nach richtet sich nach der Vereinbarung zwischen MieterIn und VermieterIn. Üblich sind 3 Monatsmieten. Der Oberste Gerichtshof hat als generellen Richtwert für die höchstzulässige Kaution einen Wert von sechs Bruttomonatsmieten angesprochen. Bei außergewöhnlichem Sicherungsinteresse der VermieterInnen könnten hier im Einzelfall aber höhere Beträge zulässig sein. 

KONSENSGEMÄßEN BAUBESTAND

Bedeutet, dass die Immobilie ordnungsgemäß lt. Baubewilligung (Einreichplan, Baubeschreibung, Statisch, ect.) errichtet wurde und die Benützungsbewilligung sowie eine Fertigstellungsanzeige vorliegen.

LAESIO ENORMIS

Eine Verkürzung oder Verletzung über die Hälfte liegt vor, wenn bei einem entgeltlichen Rechtsgeschäft ein Vertragsteil weniger als die Hälfte von dem bekommt, was der andere Vertragsteil als Gegenleistung erhält.

Bemessungsgrundlage für das Missverhältnis ist der Marktpreis des Vertragsgegenstandes zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

LEIBRENTE

Ein Leibrentenvertrag oder Leibrentenkaufvertrag kann anstatt eines herkömmlichen Kaufvertrages zwischen KäuferIN und VerkäuferIN abgeschlossen werden. Die KäuferIN verpflichtet sich zur Zahlung einer Leibrente und erwirbt im Gegenzug das Eigentum am Kaufgegenstand.

Die Leibrente ist ein monatlicher oder jährlicher Betrag, den die KäuferIN an die VerkäufeIN ausbezahlt, in der Regel solange bis die VerkäuferIN stirbt. Die Dauer der Leibrente kann aber auch von der Lebensdauer der KäuferIN oder auch von der Lebensdauer einer dritten Person, z.B. der Witwe des Verkäufers, abhängen.

Ein Verkauf gegen Bezahlung einer Leibrente ist sowohl für die KäuferIN als auch für die VerkäuferIN ein Glücksgeschäft. Beide riskieren, keine entsprechende Gegenleistung zu erhalten. Durch eine sehr lange Lebensdauer der Verkäuferin/des Verkäufers, zum Beispiel, kann durch die vielen Leibrentenzahlungen letztendlich eine Geldsumme entstehen, die den tatsächlichen Wert des gekauften Gegenstandes übersteigt.

LIEBHABEREI

Im Immobilienbereich ist die Liebhaberei bei der Vermietung von Relevanz. Liebhaberei setzt voraus, dass mit der Vermietungstätigkeit über einen längeren Zeitraum Verluste erzielt werden. Bei der kleinen Vermietung ist Liebhaberei anzunehmen, wenn innerhalb von 20 Jahren ab Anschaffung bzw. bei Sanierung innerhalb von 23 Jahren kein Gesamtgewinn erzielt wird. Bei der großen Vermietung – ab mind. 3 Wohneinheiten - ist Liebhaberei anzunehmen, wenn innerhalb von 25 Jahren ab Anschaffung bzw. bei Sanierung innerhalb von 28 Jahren kein Gesamtgewinn erzielt wird. Falls das Finanzamt Liebhaberei feststellt, drohen Einkommenssteuernachzahlungen oder Verlust der Vorsteuer.

LOFT

PARIFIZIERUNG

Damit an einer Liegenschaft Wohnungseigentum entstehen kann, muss eine Parifizierung erfolgen. Basis dafür ist das Nutzwertgutachten, das von einem Ziviltechniker oder einem gerichtlich beeideten Sachverständigen erstellt wird. Aufgrund der Nutzwerte ist man als Wohnungseigentümer auch Miteigentümer an der gesamten Liegenschaft, mit dem Recht, über die gekaufte Wohnung allein zu verfügen und Sie ausschließlich zu nutzen und zu belasten.

PROVISIONSBERECHNUNG KAUF

Wieviel Provision darf der Makler bei einem erfolgreich vermittelten Immobilienverkauf in Rechnung stellen? In Österreich ist das ganz klar geregelt. Als Makler darf ich in den meisten Fällen sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer max. 3% Provision in Rechnung stellen. Dazu kommt noch die Umsatzsteuer von 20%, die der Makler an das Finanzamt abgeben muss. Natürlich ist es möglich, dass der Verkäufer einer Immobilie aus verkaufsstrategischen Gründen die Provision komplett übernimmt. Eine Umwälzung der Gesamtprovision auf den Käufer einer Wohnimmobilie ist hingegen gesetzlich verboten!

PROVISIONSBERECHNUNG MIETE

Wieviel Provision darf der Makler bei einer erfolgreich vermittelten Mietwohnung in Rechnung stellen? Die Provision ist nach Mietdauer gestaffelt. Bei einer Wohnimmobilie ist die max. mögliche Provision von Vermieterseite drei Bruttomonatsmieten, der Mieter zahlt bei einer Vermietungsdauer von 3 Jahren eine Bruttomonatsmiete, bei einer Vermietungsdauer von mehr als 3 Jahren sind es zwei Bruttomonatsmieten. Die Bruttomonatsmiete als Berechnungsgrundlage für die Provision besteht aus dem Hauptmietzins (ohne USt.) plus den Betriebskosten (ohne USt.). Auf die Provision muss der Makler noch 20% USt. aufschlagen, die er an das Finanzamt abgibt.

RÜCKTRITTSRECHT

Wer mit seinem Makler einen Alleinvermittlungsvertrag geschlossen hat und feststellt, dass dieser Makler seiner Bemühungspflicht nicht nachkommt, der kann diesen Vertrag vorzeitig kündigen. Andere Rücktrittsgründe liegen vor, wenn zB. die Richtlinien des FAGG (Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz) verletzt wurden.

VORSORGEWOHNUNG

Der Käufer einer sogenannten Vorsorgewohnung erwirbt diese um 15-20% günstiger, als eine vergleichbare Wohnung zur Eigennutzung. Der Gedanke dahinter ist der, dass die Wohnung vermietet wird und so zur Gewinnerzielung dient. Der Erwerber hat außerdem das Recht auf Vorsteuerabzug, sofern er durch die Vermietung umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielt und keine Liebhaberei vorliegt. Wird die Vorsorgewohnung aber innerhalb 20 Jahren nach Ankauf umsatzsteuerfrei veräußert oder wird die Vermietungstätigkeit beendet, z.B. wegen Eigennutzung, so muss die beim Kauf abgezogene Vorsteuer aliquot rückerstattet werden.

WIENER BAUMSCHUTZGESETZ

In Wien genießt der Baumbestand ganz speziellen Schutz durch den Gesetzgeber. Wenn Sie in Ihrem Garten einen Baum fällen möchten, beachten Sie bitte unbedingt das Baumschutzgesetz. Ab 40cm Stammumfang ist pro angefangene 15cm eine Ersatzpflanzung oder eine Ablösezahlung erforderlich. Unter anderem sind Obst- und Nussbäume sowie Kleingärten von dieser Regelung ausgenommen.

WIENER GARAGENGESETZ

Wer in Wien eine Immobilie errichtet oder auch nur aus- oder umbaut, für den ist das Garagengesetz essentiell. Pro 100m2 Nutzfläche ist nämlich 1 Garagenplatz zu errichten. Auswege gibt es aber natürlich. So muss sich der Stellplatz nicht unbedingt auf der eigenen Liegenschaft befinden, sondern kann auch im Umkreis von 500m sein. Ersatzweise kann auch eine Ausgleichszahlung von EUR 12.000,- pro nicht errichtetem Stellplatz bezahlt werden.